Согласно недавно опубликованным исследованиям международной компании по покупке и продаже недвижимости "CB Richard Ellis", интерес к гостиничному сектору экономики в Центральной и Восточной Европе постоянно растет. Свою роль здесь играет как усиление процесса интернационализации и глобализации рынка, так и интерес туристов к странам Центральной и Восточной Европы.
Наблюдавшийся в последние годы непрерывный рост числа туристов, посещающих эти страны, повысил интерес инвесторов к гостиничному сектору Центральной и Восточной Европы.
Данную тенденцию можно объяснить, в первую очередь, следующими факторами: • повышение коммерческой и инвестиционной привлекательности региона, • широкое распространение дешевых перевозчиков, обеспечивающих транспортное сообщение между европейскими регионами, • существенное повышение уровня туристических услуг и маркетинга, проводимого турагентствами.
Развитие туризма особенно заметно по возрастанию числа международных авиарейсов на наиболее популярных направлениях Центральной и Восточной Европы. В 2006 г. большинство международных аэропортов в этих регионах зафиксировало удвоение их количества. Например, в третьем квартале прошлого года число авиаперелетов в аэропорту Братиславы выросло по сравнению с 2005 г. на 50 %. Несмотря на значительное возрастание потока туристов, коэффициент заполненности гостиниц остался прежним.
Пик заполненности пришелся на 2003 – 2004 гг. Однако и с минимальным увеличением коэффициента показатели RevPAR (average achieved revenue per hotel room) демонстрировали хороший рост, что, в первую очередь, было вызвано общим ростом цены одного гостиничного номера в день (ADR – annual daily rate). Самый высокий рост показателя RevPAR зафиксирован на рынках с недостаточным количеством гостиниц международного класса, то есть, в первую очередь, в Москве.
Сумма всех перечисленных стратегических факторов привела к повышению инвестиционной привлекательности Центральной и Восточной Европы. Отели в этом регионе приносят существенно бóльшую прибыль, чем подобные объекты недвижимости в Западной Европе. Инвесторы считают данный регион относительно безопасной альтернативой Западной Европе для размещения капитала в гостиничном бизнесе. Наибольшей интерес представляют такие ключевые рынки, как Чешская республика, Польша и Венгрия. Интерес иностранных инвесторов к покупке здесь отелей постоянно растет. Его пик был зафиксирован в конце 2003 – начале 2004 года, когда в этот сектор было вложено 79 % всех институциональных инвестиций.
Для развивающегося рынка, которым является регион Центральной и Восточной Европы, характерно, что гостиничный сектор становится последним, куда приходят инвесторы. Торговля коммерческой недвижимостью началась еще в девяностые и привлекла внимание институциональных инвесторов в 1999 – 2000 гг. Гостиничный инвестиционный рынок начал "созревать" на три года позднее – прежде всего, в Праге, Будапеште и Варшаве.
Прага является самым развитым из указанных рынков – как с точки зрения спроса, отражающегося в заполненности гостиниц, так и с точки зрения присутствия здесь отелей высокого международного класса. Сразу же за Прагой следует Будапешт, с бóльшим отрывом – Варшава и Братислава. Москва, несмотря на свои размеры и огромный потенциал, все еще находится на низком уровне развития, поскольку сталкивается не только с техническими проблемами, но и с инфляцией.
БРАТИСЛАВА Братислава является многообещающим рынком гостиничного бизнеса. Благоприятное воздействие на него оказывает как сильная коммерция, так и стремительное развитие города как одного из ключевых экономических центров региона. Кроме того, Братислава целенаправленно занимается развитием как общего, так и конгрессового туризма. Большинство отелей находятся здесь в частной собственности. В завершающую фазу вступило строительство нескольких четырех- и пятизвездочных гостиниц.
БУДАПЕШТ Будапешт обладает относительно неплохо развитым рынком отельного бизнеса и постепенно приходит в себя после непродолжительного периода превышения предложения над спросом. Значительную долю в гостиничном секторе составляют сетевые отели, и сети проявляют интерес к дальнейшей экспансии. Начиная с 2004 года показатель RevPAR постоянно растет; неплохой уровень демонстрирует конгрессовый туризм. Среди наиболее значимых отелей, открытых здесь в последнее время, можно назвать "Gresham Hotel" и "Boscolo New York Palace". Несколько гостиниц высшей категории в данный момент находится в стадии строительства.
МОСКВА По своей отдаче гостиничный рынок Москвы является ведущим в Европе. RevPAR в Москве превышает подобные показатели в Париже или Лондоне. Это, конечно, вызвано высоким неудовлетворенным спросом и, таким образом, возможностью повышать цены. Количество отелей высокого международного класса не достаточно, и значительно увеличить их число планируется в течение ближайших пяти лет.
ПРАГА Прага – это один из немногих городов в Европе, не столкнувшихся в прошлом ни с медленными темпами экономического роста, ни с превышением предложения над спросом. Гостиничный сектор можно назвать достаточно хорошо развитым, что отражается в присутствии на пражском рынке большого количества международных гостиничных сетей. Показатель RevPAR, выросший в 2004 году более чем на 10 %, за последние 2 года стабилизировался. Прага также занимает сильные позиции в инцентивном, конгрессовом и общем видах туризма. Девелоперов также привлекает превращение исторических объектов в отели экстра-класса – в этом сегменте рынка также отмечено оживление.
ВАРШАВА Варшавский гостиничный бизнес находится в конце краткого периода превышения предложения над спросом, когда здесь появился целый ряд крупных международных сетевых отелей, что повлияло на производительность рынка в целом. Показатель RevPAR – один из наиболее низких среди европейских столиц. Туризм также еще не получил существенного развития.
ПРОЧИЕ СТОЛИЦЫ В прочих столицах Центральной и Восточной Европы число отелей международного класса ограничено. К подобным городам относится Бухарест, София, Киев, а также Рига, Таллин и Загреб. Более крупные города, такие как Бухарест, София и Киев, обладают большим потенциалом развития, и объемы инвестиций там постепенно увеличиваются. В этих городах прибыль также снижается, что является следствием экономического роста и стабилизации экономики, а, кроме того, притока капиталов от иностранных инвесторов.
ПЕРСПЕКТИВЫ Несмотря на то, что во второй половине 2006 г. аквизиции в гостиничном секторе возросли, эта отрасль по-прежнему имеет большой потенциал. Компания "CB Richard Ellis" прогнозирует в нынешнем и будущем году дальнейший значительный рост инвестиционной активности, поскольку прибыль здесь по-прежнему значительно превышает доходность других секторов рынка недвижимости.
