Photo: swiss-image.ch/Regis Colombo Стал ли рынок недвижимости в районе Женевского озера исключением из правил? Ведь он не только избежал кризиса, ударившего по США, Великобритании и Испании, но и демонстрировал отчетливый и стабильный рост. «Надувание» цен приобрело такие масштабы, что вызвало озабоченность даже у Moody’s, которое 16 ноября понизило рейтинг Raiffeisen из-за риска снижения капитализации банка в связи с его операциями на рынке залогового имущества. Если часть специалистов уже говорит об образовании «пузыря» недвижимости и риске последующего резкого падения цен, то другие предсказывают стабилизацию цен на верхней отметке. Что же происходит на самом деле? По данным Credit Suisse, квартира в Женеве среднего уровня престижности в поэтажной собственности, которая в 2005 году продавалась примерно за 500 000 франков за 100 кв.м, в 2010 стоила уже 1 миллион, и все указывает на то, что рост цен продолжится. В июне 2011 года проект «Нотр-Дам дю Лак», реализуемый на холме Колоньи, близ Женевы, выставлялся на продажу по цене от 25 000 до 29 000 франков за кв.м. Около 3 миллионов за 100 кв.м жилой площади – правда, в категории таунхаусов верхнего ценового сегмента рынка. Здесь речь идет о престижной недвижимости. «В среднем в Женеве за квадратный метр платят от 9000 до 10000 франков», – уточняет Этьен Наги (Etienne Nagy), администратор и генеральный директор Naef Immobilier, крупнейшего агенства недвижимости во франкоговорящей Швейцарии.
В первую очередь настораживает наблюдаемая тенденция увеличения цен: по цифрам, которые приводит цюрихское агентство CIFI, средняя стоимость дома в Женеве выросла с 1,5 млн франков в 2004 г. до 4 млн в 2011 г., что составляет увеличение более чем на 100%. Такой взрыв цен не вписывается в общую тенденцию по стране, поскольку за тот же период увеличение цен не превышало 16% в Берне и 20,5% в Цюрихе. Наблюдая изменения последних десяти лет, можно сделать вывод, что побережье Женевского озера – это особый случай. По данным, приведенным Wьest & Partner в своем «Инфомониторинге» (2/2011), рыночная цена за частный дом в этом районе в 2010 году зафиксировалась на уровне 1,45 миллионов франков, что почти в два раза дороже, чем в среднем по Швейцарии (790 000 франков). В сегменте поэтажной собственности разрыв чуть менее велик: 800 000 франков против 600 000 в среднем по Швейцарии. Интересно сравнить побережье Женевского озера с окрестностями Цюриха, где дом продается по средней цене в 1 миллион, а квартира – 750 000 франков, то есть теперь они дешевле, чем на побережье Женевского озера, не говоря уже о Женеве, которую можно назвать «сверхисключением» из правил.
Это «суперисключение» частично объясняется привлекательностью данного региона для «экспатов» – зарубежных специалистов, приезжающих по приглашению работодателей, или иностранцев, переезжающих сюда с целью воспользоваться аккордной системой налогообложения. «От 30% до 40% осуществленных сделок связаны с иностранцами, переселяющимися в этот регион», – уточняет Этьен Наги. «Это своего рода пылесос, который тянет цены вверх», – подтверждает Клод Абабу (Claude Hababou), независимый агент по сделкам с недвижимостью в Женеве. Аккордный налог – это особенность швейцарского права, позволяющая богатому иностранцу, не имеющему оплачиваемой работы в Швейцарии, обосноваться здесь и платить налоги независимо от размеров своих доходов в других странах мира, но в соответствии с реальными расходами, которые он делает внутри страны. На практике администрация в основном учитывает расходы на жилье, которые, тем не менее, не должны быть слишком низкими. Другими словами, тех 700 человек, которые уплачивают аккордный налог в кантоне Женева, подталкивают выбирать для себя комфортное жилье, что приводит к росту цен на недвижимость. Напротив, в Цюрихе, где число лиц, платящих аккордный налог, не превышало 200, он был в 2010 году упразднен. Однако на побережье Женевского озера этого делать не спешат: в кантоне Во инициатива «левых» по его отмене даже не была вынесена на референдум, поскольку не набрала необходимого числа подписей. В кантоне Женева подобный проект не имеет практически никаких шансов быть одобренным – хотя бы потому, что в результате такого решения кантональный бюджет, гораздо более уязвимый, чем цюрихский, потерял бы порядка 60 миллионов.
Аккордный налог применяется не только на побережье Женевского озера, но и в горных регионах. В одном лишь кантоне Вале насчитывается примерно 1150 случаев уплаты аккордного налога. «Ежегодно к ним добавляется еще 40–50», – уточняет бывший депутат Национального совета Поль-Андре Ру (PaulAndrй Roux), который прекрасно знает, о чем говорит, поскольку выступает посредником примерно в 20% случаев, которыми занимается консалтинговая фирма Paul-André Roux & Associés из Сьона. В кантоне Вале 80% лиц, уплачивающих аккордный налог, являются жителями Западной Европы. В основном это французы, британцы, голландцы и скандинавы. Однако неевропейцам Вале предоставляет преимущество, которого нет у Женевы: там по-прежнему благодаря поправке к «закону Коллера» нерезидент может приобретать жилую недвижимость. Этот закон, согласно которому в целом вот уже несколько десятилетий нерезидентам запрещается приобретать объекты жилой недвижимости, имеет некоторые исключения. В 1999 году «закон Коллера» смягчили, дабы открыть коммерческий рынок недвижимости иностранным инвесторам.
Это привело к такому росту цен на торговые помещения в центре Женевы, что теперь, за редким исключением, там могут позволить себе работать лишь магазины, торгующие предметами роскоши. Иностранные инвесторы снова стали проявлять интерес к недвижимости в горных регионах; свидетельство тому – проект гостиницы на 2500 мест, которая должна быть вскоре построена в Аминоне, на площади в 70 000 м2. Этот проект, осуществление которого начнется, по-видимому, в 2012 году и продлится три года, – второй по значимости в Швейцарии после туристического и жилого комплекса, который планируется построить в Андерматте; его стоимость оценивается в 600 миллионов франков. Проект в Аминоне финансируется европейскими компаниями, принадлежащими российским акционерам; их представляет фирма Aminona Luxury Resort and Village, членом правления которой является Поль-Андре Ру.
Одним из парадоксов швейцарского рынка недвижимости является тот факт, что цены в горных регионах зачастую выше, чем в городах. Этот парадокс объясняется действием все того же «закона Коллера», позволяющего иностранцам приобретать вторичное жилье, часто с инвестиционной целью. А какой иной целью можно, скажем, объяснить покупку шале в Гштааде за 100 млн франков два года назад? В Женеве объекты недвижимости, представляющие большой интерес для иностранных покупателей, продаются, как правило, по цене от 15 миллионов франков. И ситуация может еще более усложниться в случае полной отмены «закона Коллера», что откроет швейцарский рынок жилой недвижимости иностранным инвесторам, не проживающим постоянно в Швейцарии. Подобная перспектива не радует даже таких опытных профессионалов, каким является Клод Абабу, и тем не менее, она чуть было не воплотилась в жизнь в конце 2007 года, когда соответствующий законопроект был в последний момент остановлен парламентской комиссией. Однако вопрос о возрождении идеи отмены «закона Коллера» снова стоит на повестке дня и рано или поздно будет доведен до логического конца. «Вот уже почти десять лет идут разговоры об отмене этого закона», – философски резюмирует Поль Эпине (Paul Epiney), президент консалтинговой компании Comptoir Immobilier, который, однако, предпочитает нормально функционирующий рынок. Он подчеркивает, что в Женеве по-прежнему существуют коммуны – например, Сатиньи, где можно приобрести поэтажную собственность по цене 7000–8000 франков за квадратный метр. Эпине, который работает также в кантоне Во, отмечает, что там недвижимость продается по цене 500 000 франков внутри региона, хотя на побережье Женевского озера эти цифры достигают 1–2 миллионов.
Как говорил несколько лет назад один лозаннский архитектор, «вид на озеро повышает цены на 50%». Теперь он мог бы сказать, что этот вид повышает их вдвое. Несмотря на это, профессионалы сферы недвижимости отказываются говорить о формировании спекулятивного «мыльного пузыря», хотя некоторые цифры могут навести на мысль, что он все же существует. Участки земли в Колоньи сейчас стоят от 4000 до 10000 франков за квадратный метр, что гораздо выше максимума цен (1000–1200 франков за квадратный метр), установленного в период спекуляций 1988–1989 годов. Тот период, конечно, был прелюдией к серьезному кризису 1990–1995 годов, но такое развитие стало возможным благодаря очень высокому уровню ставок по ипотечным кредитам, которые составляли тогда примерно 6%, что гораздо выше средних показателей последних десятилетий (4,5%). В настоящее время у покупателей есть возможность выплачивать по кредиту менее 3% ежегодно в течение 10 лет. Даже в случае гипотетического роста ставок, его воздействие на рынок не даст немедленного эффекта, поскольку 80% должников наделали долгов по ставкам, зафиксированным на 5 или 10 лет. Чтобы по-настоящему повлиять на ситуацию на рынке, ставки должны превысить 5%. Большинство банков избегают давать кредиты ипотечным должникам, которые не смогут справиться с их ростом минимум на 2%. В этих обстоятельствах спрос на приобретение жилья в Швейцарии, где доля собственников не превышает 20–25% населения, остается очень высоким.
Однако арендная плата росла параллельно с ростом покупных цен, так что теперь выгоднее покупать квартиру, даже если она стоит 1 миллион франков. Расчет прост: если каждый месяц нужно платить 3000 франков за аренду трехкомнатной квартиры с кухней – при условии, что вы такую найдете, – то платежи и сопутствующие расходы, связанные с ипотечным кредитом на 800 000 франков, не превысят 2500 франков в месяц. Конечно, нужно располагать неким количеством собственных средств (почти все банки называют фиксированную сумму в 200 000 франков), но это не превышает возможностей населения данной категории, то есть высшего слоя среднего класса. Считается, что годовой доход пары, желающей приобрести квартиру за 1 миллион, должен быть больше или равен 170 000 франков. Несмотря на эти факторы, способствующие подорожанию, в действительности в 2010 г. рост цен замедлился, а в 2011 г. даже стабилизировался, отмечает Этьен Наги, который не поддерживает гипотезу о взрыве «мыльного пузыря», а прогнозирует фиксацию цен на верхней отметке.
Если стабилизация цен уже заметна на большей части рынка, то престижные объекты все еще остаются исключением из правил, особенно в самых востребованных местах, таких как Занненланд (Saanenland), подтверждает Денис Буррус (Denis Burrus), специалист по недвижимости агентства Burrus & Partner в Гштааде. «В июле я ожидал неблагополучной осени, а вышло наоборот – дела обстоят даже лучше, чем весной», – отмечает он. Богатые иностранцы, в том числе греки, продолжают покупать жилье, несмотря на то что в середине последнего десятилетия цены буквально «взорвались». Если в 2005 г. базовая цена за шале класса «люкс» составляла порядка 10 млн франков, то сейчас за такой же объект недвижимости цены колеблются в пределах 15–40 млн франков. «За десять миллионов сегодня можно найти только очень небольшое шале. Большие стоят уже более 40 млн», – считает Денис Буррус. При этом следует уточнить, что эти цены действуют только в районе Зааненланд. В Шато-д’Э (Château d’Oex), расположенном на расстоянии около двадцати километров от Гштаада, цены заметно ниже, а предлагаемых объектов намного больше.
В таком контексте, даже если снижение цен, которое некоторые специалисты пророчат еще с осени 2008 г., станет реальностью, оно вряд ли коснется сегмента престижной недвижимости. В Женеве вероятность снижения цен еще меньше по причине дефицита свободных земель и демографического роста. Правда, ожидается постепенная передача под жилую застройку 10000 гектаров сельскохозяйственных земель, однако этот процесс займет не менее двух десятилетий. Кажется, что только масштабный экономический кризис способен реально вызвать снижение цен, и то всего лишь на несколько лет, пока они опять не начнут расти...
