В этой стране рынок недвижимости отреагировал на кризис одним из первых и, соответственно, раньше других обнаружил тенденцию к выходу из него. Кроме того, он остается понятным для европейских инвесторов – развитие ситуации здесь с большой долей вероятности можно заранее просчитать.
По оценкам экспертов, в конце прошлого года цены в Латвии достигли самой низкой точки, и в начале 2010 года начался их медленный рост. То есть сейчас перед инвесторами стоит задача не упустить благоприятный момент – ведь максимальную прибыль инвестору может принести именно работа на рынке, достигшем «дна». Однако время стремительно уходит – уже сейчас эксперты рынка недвижимости смотрят в будущее с куда большим оптимизмом, чем прошлой осенью. Ожидаемый рост принесет прибыль владельцам жилой недвижимости высокого уровня, хотя следует отметить, что эта категория вложений попрежнему представляет интерес, скорее, для мелких и средних инвесторов. Для крупных игроков приоритетным направлением остаются коммерческие объекты – потенциал развития этого сектора рынка в стране тоже достаточно высок.
Но вернемся к преимуществам приобретения жилой недвижимости в Латвии. Пройдя в первые годы независимости стадию «рынка продавцов», Латвия все больше становится «рынком покупателей», что предполагает более высокое качество предлагаемых объектов. Ранее наиболее востребованными являлись жилые площади в новых проектах; активный спрос рождал большой объем предложения, в результате чего на рынке образовался переизбыток нового жилья. В результате плана по стабилизации, принятого правительством Латвии, спрос и предложение в этом секторе выровнялись, из цепочки фактически исчезли посредники, и сегодня недвижимость, как правило, приобретают конечные покупатели. Постепенно спрос сместился от новых проектов в сторону «вторичной» недвижимости – сейчас популярны обе категории объектов. При этом стоит заметить, что к новым проектам в Латвии также можно отнести и здания в историческом центре Риги, прошедшие полную реконструкцию.
Впрочем, сегодня жилье в новостройках переживает новую волну интереса. Этому способствует определенная политика банков-кредиторов, заставляющих девелоперов снижать цены для ускорения продаж. Еще осенью стоимость квадратного метра в новом доме в среднем составляла 900 евро, но уже в январе этот показатель перешагнул рубеж в 1000 евро за кв. м. (Приводимые в статье данные относятся к качественному жилью, которое, в первую очередь, интересует потенциальных инвесторов).
Существенная особенность, отличающая новое жилье в Латвии, например, от России – в указанную продавцом цену входит внутренняя отделка помещений. Кроме того, покупатель квартиры в многоквартирном доме обязательно становится не только собственником площадей совместного пользования (лестничных клеток, лифтов, подъездов), но и земли под домом, а строительные нормативы предписывают обеспечить каждую новую квартиру минимум одним парковочным местом.
Эксклюзивное жилье в центре столицы практически не отреагировало на кризисное падение цен. Квартиры в центре европейской столицы, в домах эпохи расцвета латвийского модерна – югендстиля – будут пользоваться спросом вне зависимости от экономических катаклизмов. Стоимость квадратного метра в престижном Посольском районе Риги, в старинном доме после полной реконструкции, по-прежнему колеблется в диапазоне 3000–4000 евро за метр. Найти более дешевый вариант будет сложно, поскольку такие квартиры «разлетаются» быстро. В сделках, проведенных в декабре 2009 года в других районах, зафиксирована цена около 2000 евро за метр. Однако еще прошлой осенью в центре Риги можно было найти квартиры стоимостью 800–1000 евро за кв. м. и, при особом везении, даже около 700–750 евро за кв.м (такие квартиры, впрочем, продавались буквально в течение одного дня).
Еще одной приметой кризиса стало появление на рынке значительного числа квартир, которых лишились заемщики ипотеки из-за невыплаты по кредитам. Данная категория может представлять значительный интерес для инвесторов: приобретая такую недвижимость, например, на аукционе, можно стать владельцем квартиры или дома по цене, значительно ниже рыночной – разница здесь может достигать 70 %. Крупным игроком на рынке недвижимости стали банки, стремящиеся держать под контролем ситуацию с объектами, полученными по невозвращенным кредитам. Сейчас банки активно создают фонды для хозяйственного содержания отчужденного у должников имущества; они будут некоторое время удерживать имущество в собственности банков, сдерживая так снижение цен.
При приобретении особняка или коттеджа наиболее привлекательным районом Латвии остается морской курорт Юрмала. Здесь одно из главных достоинств – решение местных властей законодательно закрепить правило, согласно которому в Юрмале могут приобретаться только большие земельные участки: 1500–5000 кв. м., что позволяет избежать плотной застройки. В среднем цены на дома в курортных зонах Латвии снизились на 30–45%. На рынке появились участки и дома «первой линии», т. е. выходящие непосредственно к морскому побережью. Рассматривая эту категорию недвижимости, сложно говорить о средней цене квадратного метра, поскольку существенную роль здесь играют индивидуальные характеристики конкретного объекта, качество и время постройки, техническое состояние.
Оценивая ситуацию в первые месяцы 2010 года, можно отметить, что число сделок по продаже жилой недвижимости было достаточно низким – сказалось появление нового налога на жилье, вступившего в силу 1.1.2010. Помимо дополнительных расходов, налог увеличивает продолжительность подготовки и заключения сделки, включая регистрацию в Земельной книге. Кроме того, сократилось число предложений – владельцы ждут повышения цен и предпочитают довольствоваться сдачей в аренду.
Сегмент коммерческой недвижимости, где наиболее востребованными продолжают оставаться торговые центры средних размеров и крупные магазины, показывает отчетливые тенденции роста. Традиционно коммерческая активность латвийской столицы сосредоточена в центре, и сегодня на главных торговых улицах Риги все меньше свободных площадей. Там, где всего несколько месяцев назад зияли пустые витрины, открываются новые магазины и кафе. Кризис заставил владельцев смириться с более низкими арендными ставками, и сегодня стоимость квадратного метра в самый бойких местах латвийской столицы колеблется от 8 до 25 евро в месяц, в то время как еще в 2008 году минимальная стоимость не опускалась ниже 20 евро за метр, а максимальная в Старой Риге достигала 100 евро. Разумеется, арендодатели стремятся не заключать договоры с низкими ставками сроком более чем на год. Это способствует высокой ротации арендаторов и перемещению компаний с одного места на другое, прежде всего, тех, которые не вкладывают больших денег при вселении в новые помещения. Новая волна «смены адресов» ожидается осенью, когда истечет срок договоров аренды, подписанных в конце 2009 года.
С уверенностью можно сказать, что падение цен на офисные помещения прекратилось, и теперь можно ждать их постепенного роста. Сегодня стоимость квадратного метра офисных помещений категории «А» и «Б» в центре Риги составляет от 5 до 12 евро. В предкризисном 2007 году этот показатель колебался в пределах 10–25 евро.
Однако в первые месяцы 2010 года от 25 до 30% офисных площадей Риги все еще оставались незанятыми – и это при том что все докризисные годы спрос в этом сегменте превышал предложение.
Возвращаясь к плюсам приобретения недвижимости в Латвии, не лишним будет вспомнить, что эта прибалтийская страна славится своими либеральными законами: здесь отсутствуют ограничения на покупку недвижимости иностранцами, включая приобретение земли под жилищное строительство. Защита права собственности распространяется не только на граждан и неграждан, постоянно проживающих в Латвии, но и на иностранцев. Правильно оформленная собственность может быть отчуждена у владельца лишь в исключительных случаях и только по решению парламента. Все данные о владении собственностью фиксируются в специальном государственном реестре – Земельной книге, которая находится в открытом доступе, что гарантирует достоверность информации о собственниках и прозрачность сделок.
Потенциальных инвесторов не может не радовать кредитная политика банков в отношении иностранцев. Если нерезидент имеет в стране официальные доходы, он получает те же годовые процентные ставки, что и резидент, а новоприобретенная собственность будет финансироваться в размере 90% от суммы оценки собственности. Если нерезидент предоставляет подтверждение доходов, полученных в своей стране, то он может получить кредит в размере 60% от суммы собственности на тех же условиях, что и резидент. Если нерезидент заинтересован в получении кредита в размере до 80% от стоимости собственности, то для этого потребуется местный поручитель, обладающий соответствующим доходом. Средние ставки латвийских банков для нерезидентов составляют около 5,5% в год.
Кроме того, ни государство, ни самоуправления практически никак не ограничивают инвестора, нацелившегося на приобретение недвижимости в Латвии. Иностранцу, который хочет купить дом, квартиру, земельный участок, достаточно подать заявку в самоуправление конкретного города; ответ на нее (как правило, положительный) он получает в течение 14 дней. Важно, что нерезиденты страны могут приобретать любую собственность, кроме приграничных и природоохранных зон, сельскохозяйственной земли и леса.
Еще одно несомненное преимущество, которое не могут не оценить граждане России – присоединение Латвии к Шенгенскому договору, что позволяет путешествовать с визой, выданной консульскими органами Латвийской Республики, по всем странам Шенгенской зоны. Помимо этого, в ближайшее время Латвия планирует принять закон, по которому иностранец, имеющий недвижимость и создавший в стране хотя бы два рабочих места, получает вид на жительство. Здесь не лишним будет вспомнить, что вид на жительство в одной из стран Евросоюза позволяет жить в любом из государств Объединенной Европы.
Автор выражает признательность за помощь в подготовке статьи адвокату Эгилу Рубенису и члену совета директоров компании Baltic Sotheby's International Realty Илзе Мазуренко.
